房企中报深读丨华润置地稳坐钓鱼台

21世纪经济报道记者吴抒颖深圳报道

当前的房地产行业，一众央国企凭借高信用握住低成本资金，在土地市场驰骋，推动了规模、营收和利润的逆周期膨胀。

虽然央国企同行的扩张路径大抵相似，但是在这其中，华润置地的地位依然耀眼。今年上半年，这家已经挺进“前四”的央企，交出了一张几无短板的成绩单。

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中报显示，今年上半年，华润置地实现营业额729.7亿元，同比增长0.1%；归母净利润为137.4亿元，同比增长29.6%。

归母净利润录得近30%的增长，且是在营业额几乎持平的前提下，华润置地这份财报成色不错。

拆分每项数据来看，华润置地归母净利润升幅其实主要还是来自于投资物业的公平值变动收益，今年上半年，华润置地的投资价值公平值变动收益为37.3亿元，而去年同期则为23.8亿元。

不过，剔除这一数据的影响，华润置地的核心净利润也仍然有双位数的增长，这意味着华润置地的业务增长也十分不错。根据中报，今年上半年，华润置地核心净利润112.7亿元，同比增长10.9%。

华润置地的业绩贡献，主要来自于开发销售业务和经营性不动产业务。这两方面支撑了华润置地业绩的持续稳健增长。

开发销售型业务方面，华润置地实现签约额1702.4亿元，同比增长40.6%，行业排名稳居前四。

与此同时，华润置地也在加快投资节奏。今年上半年，华润置地新获取项目35个，其中一二线城市投资占比93%。今年以来，华润置地也持续在拿地排行榜中领先领跑。根据中指院统计，今年前7个月，华润置地以累计新增货值1124亿元占据榜单第一。

虽然投资高歌猛进，但是华润置地对后市的判断也偏向审慎。

从长期来看，行业的实质性需求是有下降的趋势，市场的容量也存在进一步下降的可能性。当前我国人口经济和城镇化率的增速都处在一个下降的状态。整个城市化发展进入了减速发展阶段，城镇人口的人均居住面积已经超过了40平方米/每人，较2010年增加了10平方米／每人，处于全球主要国家中的较高水平。整个行业将进入相对稳定的住房水平改善阶段。这会带来一个新的发展机遇，也会带来一个新的发展模式和阶段。

华润置地总裁吴秉琪在业绩会上表示，从短期来看的话， 2023年全年的规模预计整个行业与2022年持平或者是微降。

基于行业当前的表现，吴秉琪表示，华润置地要抢占市场窗口期，坚持战略引领投资，秉持稳健的财务政策，提高抗风险能力。目前，华润置地原则上要求上半年新获取的项目年内要开盘，重点去化存量资源，加大存量资源去化，上半年存量的业绩占到整体业绩的一半以上。下半年要加大存量资源的去化力度。

至于投资方面，华润置地也会密切根据市场情况进行灵活调整。

华润置地首席战略官谢骥表示，华润置地始终坚持稳健的投资原则，坚持风险控制，坚持量入为出，以现金流为安全为第一原则。一方面要必须得控制好风险，另一方面是有利于价值创造。在这两方面基础之上，积极稳妥进行投资，确保投资质量。

“华润置地将优中选优，把有限资源集中投向到抗风险能力强，自身组织能力强的核心城市核心区域；在经营性不动产方面则将聚焦投资战略性购物中心；此外，也将结合发挥华润置地在产业地产，片区统筹，城市更新等多元化业务板块的业务能力获取项目。”谢骥表示。

不动产开发业务稳中求进，华润置地的“护城河”经营性不动产业务更要守住老大的位置。今年上半年，华润置地购物中心租金收入达86.4亿元，同比增长39.5%；旗下67个在营购物中心实现零售额751.3亿元，同比增长38.9%。

从数据来看，华润置地无论是租金还是零售额的增长，都十分强劲。但是，今年以来，零售市场虽然有所恢复但持续不及预期，华润置地能否跑出加速度，也是外界关注的焦点。

华润置地首席运营官张大为在回答21世纪经济报道记者提问时分析称，2023年商业零售整体延续复苏的势头，上半年社会消费零售总额同比增长8.2%，客流也持续恢复，消费呈现明显的复苏增长态势。“我们认为中国经济长期向好基本面不变，消费市场也有望成为全球最大的消费市场。”

张大为表示，根据华润置地制定的经营性不动产业务的发展规划，“十四五”期间预计每年会新开10~15座购物中心。今年上半年，华润置地已开业北京西三旗万象汇和重庆万象城二期，两个项目都表现出很好的开业业绩，下半年再计划开业9座购物中心。

从华润置地近年来的业绩表现来看，这家房企的特点除了稳健以外，在经营策略上也有其独有的方法论，运营管理上也有严格的标尺。

华润置地管理层在业绩会上也表示，今年上半年华润置地已经完成了“十四五”的战略的中期检讨，明确了公司的中长期的发展规划。华润置地仍将继续坚持商业模式的定位——城市投资开发运营商，以片区统筹的开发模式为核心支撑，做好“3+1”一体化的差异化的业务模式。

透过这番反思，华润置地自身也认可目前的发展模式，因此也并不需要作方向上的调整。从数据表现来看，华润置地的业绩也的确一枝独秀，即便在2022年地产央企利润集体回调之际，华润置地也没有跟随大流，仍然稳步增长。